Sur un marché souvent tendu, il est important de savoir mettre toutes les chances de son côté pour trouver un logement. Les clés d’une bonne candidature. Par Anne David

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Dans de nombreuses villes, dénicher un appartement à louer est un exploit. Les candidats sont nombreux et les biens disponibles trop rares. De plus, les propriétaires inquiets des risques de dégradations ou d’impayés sont devenus très pointilleux. Pour mettre toutes les chances de son côté, il faut bien préparer son dossier et rôder sa stratégie.

Multiplier les recherches

Sur Internet, vous pouvez consulter les sites de réseaux d’agences (century21.fr, …). Mais les agents immobiliers passent aussi leurs petites annonces sur des sites généralistes, comme Se loger, Bien’ici ou celui de la Fnaim par exemple. D’autres, comme pap.fr (de Particulier à Particulier) proposent uniquement les annonces des propriétaires qui louent en direct, sans intermédiaire et donc sans commission. Mais il existe aussi des sites utilisés aussi bien par les agents immobiliers que par les particuliers, comme Gens de confiance ou Leboncoin. Tous ces sites vous suggèrent de mettre en place des alertes pour être averti si une petite annonce correspondant à votre critère est publiée.
A savoir. Selon l’origine de l’annonce, vous pouvez donc avoir ou non à régler une commission.

Oser les candidatures spontanées

Vous augmentez vos chances en déposant votre candidature dans les agences du quartier que vous ciblez. « Quand nous avons un nouvel appartement à louer, nous relançons en priorité les particuliers qui nous ont laissé leur dossier, explique Carole Brulard, de l’agence Century 21 de Chartres. Certains biens sont loués sans qu’il soit besoin de publier une annonce ». Le bouche-à-oreille est aussi votre allié. Si un de vos amis quitte son logement, peut-il vous recommander pour le remplacer ? L’agence ou le propriétaire sont en général contents de n’avoir pas à chercher bien loin le remplaçant, et de limiter les risques.
Notre conseil. Et si vous avez visité un bien qui vous a échappé, pensez à relancer régulièrement l’agence pour signaler que vous êtes toujours en recherche.

Constituer un dossier complet

Pour gagner du temps, réunissez les documents nécessaires, et numérisez-les afin de les envoyer facilement par mail, comme le suggèrent souvent les agences. Toutes demandent à peu près les mêmes éléments : pièce d’identité, justificatifs de revenus, (trois dernières fiches de salaire ou deux derniers bilans pour les indépendants), derniers avis d’imposition, et parfois même le contrat de travail. Les personnes qui se portent caution d’un candidat locataire doivent fournir les mêmes éléments, tout comme les parents qui cherchent à loger un enfant étudiant. Si vous êtes déjà en location, une copie de vos dernières quittances peut être exigée pour prouver que vous êtes à jour de vos loyers.
A savoir. « Si vous êtes en bons termes avec votre actuel propriétaire, demandez-lui un mot de recommandation », conseille David Rodrigues, juriste à l’association de consommateurs CLCV. Certains agents immobiliers ne se privent pas de téléphoner au propriétaire qui a signé vos précédentes quittances pour se renseigner.

Formuler votre motivation

Aussi surprenant que cela puisse paraître, joignez à votre dossier une lettre de motivation. Pour limiter le turn-over, les propriétaires donnent volontiers la préférence aux candidats décidés à s’installer un long moment, pour un cycle d’études de plusieurs années, pour un emploi à proximité, etc. Dans un tel cas indiquez-le. « N’hésitez pas à rassurer aussi sur votre solidité financière, suggère David Rodrigues. Si vous travaillez dans un secteur porteur, insistez par exemple sur la facilité à trouver un emploi dans votre domaine ». Indépendant, intermittent du spectacle, signalez tout ce qui, dans votre parcours ou votre situation professionnelle, peut rassurer : des clients fidèles, bien établis ou connus, une longue expérience, des revenus relativement stables d’une année sur l’autre, etc.
A savoir. Percevoir une allocation logement, ou apporter un garant qui se porte caution sont des éléments à mettre en avant pour étayer votre dossier.

Apporter une garantie

Qu’un garant soit disposé à payer les loyers à votre place en cas de problème est rassurant pour le bailleur. Mais ce n’est plus un sésame obligatoire. « De nombreux propriétaires souscrivent des assurances loyers impayés. Auquel cas il leur est interdit de demander une caution à leurs locataires », rappelle Carole Brulard. Et aujourd’hui beaucoup préfèrent Visale, une garantie gratuite accordée par Action logement. « Avec ce dispositif, la prise en charge est automatique. C’est encore plus simple pour le propriétaire », indique Thomas Lefebvre, directeur scientifique de Meilleurs Agents. La garantie Visale est accordée aux moins de 30 ans, ainsi qu’aux personnes embauchées depuis moins de six mois (hors CDI confirmé) et dans certains cas particuliers – mobilité professionnelle, revenus inférieurs à 1.500 € nets par mois, etc. Si vous êtes éligible, (à vérifier sur visale.fr), demandez l’attestation (le visa) prouvant que vous y avez accès, et joignez-la à votre dossier.
A savoir. Si vous pouvez disposer de la garantie Visale ou d’une caution, laissez le choix au propriétaire, c’est aussi un atout à mettre en avant dans votre lettre de motivation.

Bien évaluer son budget

En principe, le loyer charges comprises ne doit pas représenter plus d’un tiers des revenus du locataire. Pour un loyer de 700 € par mois, vos revenus doivent donc s’établir autour de 2.100 €, afin qu’il vous reste suffisamment de ressources pour vivre une fois payé le logement. Les mêmes règles de solvabilité s’appliquent à votre caution éventuelle. « Mais rien n’interdit d’avoir plusieurs garants si un seul d’entre eux ne dispose pas de revenus trois fois supérieurs au loyer », précise Carole Brulard. Comme les assurances souscrites par les propriétaires pour se protéger des impayés de loyers sont très sourcilleuses sur ce point, il est souvent vain de postuler pour un bien dont le loyer serait trop élevé pour votre bourse. Toutefois, si vous pouvez prétendre à une allocation logement, son montant est pris en compte et réduit d’autant le loyer à votre charge.
A savoir. Le ratio de 33% est parfois appliqué avec moins de sévérité pour les hauts salaires, qui disposent d’un « reste à vivre » suffisant, même avec un loyer plus lourd.

Visiter sans attendre

Avoir un bon dossier ne suffit pas, il faut aussi savoir saisir sa chance. Soyez réactif. Lorsque vous êtes appelé pour un logement qui correspond à vos souhaits, ou si vous trouvez une petite annonce intéressante, visitez le plus vite possible, dès que l’agent immobilier ou le propriétaire le propose, et décidez-vous dans la foulée. « Le premier candidat qui se positionne est en général exaucé pour peu que son dossier soit complet et solide », souligne Carole Brulard. Soyez ponctuel et aimable lors de cette première visite… comme pour un entretien d’embauche. Evitez d’allumer une cigarette en sortant, nombre de propriétaires préfèrent les non-fumeurs. Et soyez discrets sur vos éventuelles passions potentiellement envahissantes – musique, fêtes tardives… C’est en revanche le bon moment pour détailler de vive voix les atouts que vous avez mis en avant dans votre lettre de motivation.
A savoir. Mettre toutes les chances de votre côté ne vous engage pas. Tant que vous n’avez pas signé le bail, vous pouvez changer d’avis sans rien devoir payer.

Ne rien payer avant de signer

Fuyez les intermédiaires qui vous demandent d’ouvrir votre portefeuille pour avoir accès à des annonces ou visiter des logements. La loi impose aux professionnels de ne facturer les frais d’agence que lors de la signature du bail. Ceux de l’état des lieux sont à régler à part, quand il est réalisé à l’entrée dans le logement. « En aucun cas le professionnel ne doit vous demander de frais de dossier pour enregistrer votre candidature », avertit Thomas Lefebvre.

Formalités simplifiées pour les cautions

Fini le temps où il était obligatoire de recopier à la main sur l’acte un long texte prévu par la loi, destiné à mettre en garde le signataire sur les conséquences de sa décision. Depuis le 1er janvier 2022, se porter caution pour une location peut se faire entièrement à distance, par voie électronique. Il suffit d’apposer une mention indiquant que l’on a compris la portée de l’engagement pris. Cela peut se faire sur le clavier d’un ordinateur ou d’un smartphone. L’acte peut ensuite être validé par signature électronique, via un sms.

Trouver le bon timing

Faut-il trouver son nouveau logement avant de donner son préavis ? Ou chercher seulement quelques semaines avant la date à laquelle il faudra quitter les lieux ? Là où le marché locatif est tendu (sur le site Service Public, il suffit d’indiquer le nom de la ville pour savoir si elle est concernée), le locataire doit donner congé un mois avant son départ. Ailleurs, il doit respecter un préavis de trois mois, sauf exception – perte d’emploi, etc. « Il arrive que des logements soient proposés à la location alors qu’ils sont vacants, parce que le propriétaire a attendu que les travaux soient terminés par exemple », explique Carole Brulard. Il est alors possible d’emménager très vite. « Mais le plus souvent, le locataire ne s’installera que deux à trois mois après avoir signé le bail, au départ des locataires sortants ». Si les biens sont rares, il est donc préférable de commencer à prospecter avant d’avoir donné congé.

L’avis de l’expert

« Les loyers sont souvent plus élevés pour les locations proposées directement par des particuliers : les propriétaires ont l’impression de louer un château refait à neuf, même quand le logement est exigu et que les travaux ont été réalisés dix ans plus tôt. Les agences ont davantage conscience des prix de marché. Mais elles facturent des frais, plafonnés et partagés à égalité entre propriétaires et locataires. Soyez attentif à la surface indiquée dans l’annonce. La « surface au sol » peut inclure certaines parties mansardées. Le propriétaire peut donc vous vanter un 40 m2… qui correspond en réalité à une surface habitable deux fois plus petite. Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est également un critère à prendre en compte. Dans les villes où existe un encadrement des loyers, de nombreux logements ne le respectent pas et se relouent trop cher. Mais il est difficile de le faire remarquer avant la signature du bail car le logement vous échapperait. Une fois dans les lieux vous serez en droit de réclamer… ».

Merci à David Rodrigues, juriste à la CLCV (Association Consommation, Logement et Cadre de Vie).

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