Après des années de location sans nuages, votre propriétaire vous informe qu’il souhaite reprendre son bien, pour y habiter ou le vendre. C’est son droit, à condition de respecter la procédure.

Restez informée

Le propriétaire d’un logement locatif, vide ou meublé, peut délivrer un congé à son locataire avant la fin du contrat de bail, s’il veut l’occuper lui-même ou y loger un proche, s’il envisage de vendre son bien, ou encore en cas de « motif légitime et sérieux » justifiant cette requête. Dans tous les cas, ce droit est encadré par la loi.

Il veut l’habiter ou héberger un proche

Un particulier bailleur est en droit de demander à son locataire de libérer les lieux s’il désire habiter lui-même le logement ou y héberger un proche : son conjoint (époux, partenaire de pacs ou concubin), un de ses descendants ou ascendants ou ceux de son conjoint. Ce nouvel occupant est alors tenu d’habiter le logement au titre de sa résidence principale.

A noter. Ces informations doivent être indiquées dans le courrier adressé au locataire.

Préavis obligatoire

Pour que le congé soit valable, il faut que chaque locataire signataire du bail reçoive une lettre détaillée (par recommandé, acte d’huissier ou en main propre contre émargement ou récépissé), 6 mois au moins avant la date d’échéance du bail. Ce délai de préavis est ramené à 3 mois pour les locations meublées. Si le courrier est adressé plus tôt, le locataire peut néanmoins se maintenir dans les lieux jusqu’au terme du contrat.

A savoir. Le propriétaire ayant acheté le logement avec un locataire en place doit respecter un préavis de six mois, et quelle que soit la date d’échéance du bail, le locataire peut l’occuper jusqu’à deux années après la date d’achat.

En cas de vente, le locataire prioritaire

S’il ne souhaite pas habiter son logement, mais le vendre libre, le propriétaire doit donner congé à son locataire en respectant les mêmes conditions, soit 6 mois avant l’échéance du bail. Ce dernier a alors le choix : partir ou rester en achetant le bien. Dans ce cas, il dispose d’un droit de préemption (sauf pour un logement meublé), c’est-à-dire qu’il est prioritaire avant tout autre acquéreur. La lettre de congé vaut offre de vente, et doit s’accompagner d’un descriptif détaillé du bien et d’une proposition de prix.

A savoir. Le locataire dispose d’un délai de deux mois, après réception de la lettre de congé, pour accepter ou non l’offre de vente.

Négociation possible

Le locataire a toujours la possibilité de négocier le prix du logement avec le propriétaire. Au bout de 2 mois, si aucun accord n’a été trouvé ce dernier pourra librement proposer son bien à la vente. Toutefois, si le logement est cédé à un montant inférieur à celui initialement proposé au locataire, celui-ci peut encore exercer son droit de préemption et faire annuler la vente à son profit, au prix le plus favorable.

A savoir. Pour connaître le prix de vente d’un bien, rendez-vous sur App.dvf.etalab.gouv.fr. Ce site officiel de demande des valeurs foncières recense toutes les ventes immobilières récentes, ville par ville.

Clause résolutoire, attention !

Les formulaires de bail comprennent presque toujours une clause résolutoire. Elle permet au bailleur de mettre fin à la location, y compris en cours de bail, dans quelques cas définis par la loi, comme le non-paiement des loyers ou des charges, la non-souscription d’une assurance habitation, ou en cas de troubles de voisinage. Dans cette situation, le propriétaire est tenu d’adresser au locataire un courrier détaillé, le mettant en demeure de respecter ses obligations. Sans résultat, il doit faire appel à un huissier pour notifier au locataire un commandement.

A savoir. Le locataire dispose d’un mois pour fournir un certificat d’assurance, et de deux mois pour régler des loyers impayés. Au terme de ces délais, le propriétaire peut demander au tribunal de prononcer la résiliation du bail.

Motif légitime et sérieux

En l’absence de clause résolutoire, le propriétaire a la possibilité d’envoyer à son locataire une lettre de congé pour « motif légitime et sérieux ». Cela peut être invoqué en cas de sous-location non autorisée, si le défaut d’entretien du logement par le locataire provoque des dégradations, s’il a été transformé sans autorisation, etc. Là encore, le locataire doit recevoir la lettre de congé 6 mois au moins avant la date d’expiration du bail.

A savoir. Le locataire peut contester le motif invoqué par le propriétaire par courrier recommandé. Si le désaccord persiste, l’affaire pourra être portée devant le tribunal judiciaire ou la commission départementale de conciliation.

Des locataires protégés

Quand le locataire est âgé de plus de 65 ans ou s’il héberge quelqu’un de plus de 65 ans fiscalement à sa charge, et que les ressources cumulées des personnes vivant dans le logement sont inférieures aux plafonds définis par la loi, il ne peut être amené à quitter les lieux. Sauf dans certains cas : si le propriétaire a lui-même plus de 65 ans à la date d’échéance du bail, s’il a des revenus inférieurs aux mêmes plafonds, ou enfin s’il propose au locataire une solution de relogement à proximité, correspondant à ses besoins et à ses possibilités financières.

Changement de propriétaire

Lorsqu’un particulier bailleur vend un logement occupé, il n’est pas obligé d’en avertir son locataire. Le contrat de bail est automatiquement transféré à l’acquéreur, et le locataire reste dans les lieux aux mêmes conditions que celles initialement fixées. Le nouveau propriétaire doit l’informer de ses coordonnées et attendre l’échéance du bail, pour procéder à des modifications.

A lire aussi :

⋙ Quand envoyer son préavis de départ d’une location ?

⋙ Location : nos conseils pour récupérer facilement son dépôt de garantie

⋙ Logement : toutes les astuces pour trouver sa location

Source: Lire L’Article Complet