Qualité de construction, dépenses d’énergie, environnement immédiat, projets d’urbanisme…Tout ce qu’il faut examiner pour éviter les mauvaises surprises. Par Anne David.

Restez informée

Même s’il faut parfois se décider très vite, lorsqu’un bien est convoité par d’autres acquéreurs potentiels, ce n’est pas une raison pour s’engager à la légère. Dès la première visite d’une maison ou d’un appartement, il est recommandé de porter son attention sur les points essentiels, et de poser les bonnes questions. En sachant qu’avant de signer la promesse de vente vous aurez encore le temps de mener l’enquête, et le cas échéant de vous rétracter sans pénalités.

Visiter le quartier

Connaître l’environnement de votre futur logement est essentiel. Promenez-vous pour détecter d’éventuelles nuisances (un restaurant bruyant le soir, etc.). « Sondez les voisins et les riverains pour recueillir leur avis sur les écoles, les espaces verts, les projets d’aménagement qu’ils espèrent ou redoutent, etc. », conseille Franck Sasso, président d’Orpi 94. Interrogez le service d’urbanisme sur les aménagements envisagés. « La liste des permis ou déclarations de travaux, en général affichée en mairie, peut vous éclairer sur un projet de construction sur le terrain voisin, par exemple ».
A savoir. Sur le site officiel georisques.gouv.fr, vous trouverez le descriptif des risques concernant la zone – usines dangereuses, carrières, inondations… L’état des risques naturels ou technologiques, remis par le notaire avant la vente, contient également des informations détaillées.

Evaluer la consommation d’énergie

Acheter une passoire thermique vous expose à des factures d’énergie astronomiques ou à entreprendre des travaux coûteux. Le prix de vente doit en tenir compte. Penchez-vous sur l’âge de la chaudière, et interrogez le vendeur sur l’isolation. Scrutez le diagnostic de performance énergétique (DPE) qui doit vous être remis avant la vente. Sa nouvelle mouture, entrée en vigueur le 1er juillet, et en cours de modification pour ne pas pénaliser les biens les plus anciens, s’appuie sur l’estimation de la consommation du logement, selon ses caractéristiques – année de construction, matériaux, installation de chauffage… Une information à compléter avec les dernières factures acquittées par le vendeur.
A savoir. Le cas échéant, le nouveau DPE indique les travaux recommandés pour améliorer la performance énergétique du logement. Auquel cas il est utile de demander un devis à un artisan.

Des installations à vérifier

Un diagnostic de l’installation d’électricité ou de gaz est obligatoire si ces équipements ont plus de quinze ans. « Mais le vendeur n’est pas contraint de faire les travaux de mise aux normes », rappelle Anaïs Geroli, de l’agence Guy Hoquet Vienne. Vous y serez, vous, plus enclin, si vous craignez pour votre sécurité. Attention également aux fosses septiques. Beaucoup doivent encore fait l’objet de travaux de mise en conformité avec la nouvelle réglementation. Et si les travaux n’ont pas été effectués, vous devrez les réaliser, en principe dans un délai d’un an. Les contrôles sont appelés à se renforcer, pour des raisons de protection de l’environnement et de qualité de l’eau.
A savoir. En dernier ressort, le notaire chargé de la vente doit vous informer sur ce point. Mais posez la question sans attendre, car les travaux de mise aux normes peuvent coûter plusieurs milliers d’euros.

Insectes, champignons…Un diagnostic obligatoire suivant certaines zones

Dans les zones infestées par les termites, le vendeur doit obligatoirement fournir un diagnostic de moins de 6 mois. Ailleurs, il n’est pas obligatoire. Ce qui ne veut pas dire que vous ne courez aucun risque. « En cas de doute, il est possible de prévoir, comme condition suspensive dans la promesse de vente, qu’un diagnostic négatif devra être remis à l’acheteur, mais c’est à ce dernier d’en régler le coût », indique Me Boris Vienne, notaire à Cornebarrieu (Haute-Garonne). Comptez souvent plusieurs centaines d’euros.
A savoir. La mérule, champignon lignivore agressif, ne fait l’objet d’aucun diagnostic obligatoire. Le vendeur doit toutefois prévenir tout acheteur si le bien se trouve dans une zone infestée, définie par arrêté préfectoral.

Travaux récents, protégez-vous

Le logement a été rénové ou réaménagé depuis peu ? « Demandez au vendeur les factures des professionnels concernés. Ainsi, en cas de malfaçons, vous saurez qui solliciter et aurez en principe le nom de l’assureur à contacter », conseille Anaïs Geroli. Si le propriétaire a réalisé lui-même des travaux lourds, il est préférable de le mentionner dans l’acte de vente, afin de pouvoir établir les responsabilités en cas de gros problème. En copropriété, vérifiez auprès du conseil syndical que la copropriété a bien donné son autorisation si celle-ci était requise. Il serait dommage de devoir remettre dans l’état initial en cas de contestation…
A savoir. Attention aux aménagements « cache misère » : un papier peint ou un lambris tout neuf peuvent dissimuler des traces d’humidité, une fissure… « Demandez une deuxième visite avec un architecte ou un artisan si vous avez des doutes sur l’état réel du bien », conseille Sandrine Piaux, architecte-conseiller au CAUE de Gironde.

Copropriété, connaître les dépenses programmées

« Connaître le montant habituel des charges de copropriété est un minimum », rappelle Franck Sasso. Mais elles peuvent exploser à court terme s’il faut financer de gros travaux, ou encore une procédure judiciaire avec l’un des copropriétaires. Deux points à vérifier. « Même si les travaux ont déjà été votés, le syndic doit normalement adresser les appels de fonds au propriétaire en place. C’est pourquoi, au moment de signer la promesse de vente ou l’acte définitif, acheteur et vendeur prévoient souvent que les travaux déjà votés seront à la charge du vendeur. La somme est alors déduite du prix de vente », précise Me Boris Vienne. En revanche, vous êtes sans recours s’ils sont votés juste après votre arrivée.
A savoir. Le notaire doit demander au syndic et vous envoyer avant la vente le règlement de copropriété, le carnet d’entretien de l’immeuble, et surtout les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales. A vous de les éplucher avant de signer pour avoir une idée des principaux soucis de la copropriété.

Des envies à bien mesurer

Surélever, agrandir, installer une véranda… A minima, interrogez la mairie pour vérifier que vos ambitions sont compatibles avec le plan local d’urbanisme. « Pour plus de précisions, il est même conseillé de demander un certificat d’urbanisme ou mieux un certificat d’urbanisme opérationnel », indique François Junjaud, juriste-urbaniste au CAUE de Gironde. Pendant 18 mois, la Mairie ne pourra pas modifier les règles du jeu prévues dans ce dernier document. Le délai d’attente étant souvent d’un ou deux mois, glissez si possible dans la promesse de vente une clause suspensive, pour vous rétracter sans pénalités en cas de déception. « Si vous achetez dans un lotissement, consultez le règlement déposé en mairie (valable 10 ans dans les zones couvertes par un PLU), et si le lotissement date d’avant les années 70, assurez-vous que le cahier des charges n’a pas imposé des règles contraires à vos projets », recommande François Junjaud. Même chose en copropriété.
A savoir. Si la maison requiert d’importants travaux, vous devez les chiffrer avec une entreprise ou un architecte. Cela peut prendre du temps. Mieux vaut alors négocier avec le vendeur une clause suspensive indiquant par exemple que vous pourrez vous dédire si les devis dépassent un certain montant.

Vice caché, protection limitée

Vous découvrez après la vente une vilaine fissure, un mur gravement fragilisé par l’humidité, un sol qui se creuse sous la maison… « Dans les ventes entres particuliers, le contrat contient toujours, au bénéfice du vendeur, une clause d’exonération des vices cachés, c’est-à-dire des malfaçons non apparentes et dont il ignorait l’existence », rappelle Me Boris Vienne. Impossible de le poursuivre. En revanche, s’il savait et a délibérément caché un défaut grave, il doit vous dédommager ou payer les travaux. Vous pouvez même demander au tribunal l’annulation de la vente. Mais il ne sera pas toujours facile de prouver la mauvaise foi du vendeur.

10 jours pour renoncer

A compter de la signature de la promesse de vente, vous avez 10 jours pour vous rétracter. « Le délai commence au moment où tous les documents obligatoires ont été remis à l’acheteur », précise Me Boris Vienne, notaire. « S’ils manquent le jour de la signature de la promesse de vente, le délai est repoussé tant que le dossier n’est pas complet ». De plus, si une information essentielle pour votre projet immobilier n’a pas été portée à votre connaissance, le vendeur est considéré comme n’ayant pas rempli son obligation d’information. « Cela vous autorise à renoncer à la vente sans pénalité. En général, vendeur et candidat acquéreur reprennent leur liberté chacun de leur côté à l’amiable ». Sinon, le juge est appelé à décider si l’information manquante était vraiment essentielle.

Servitudes, le droit de se dédire

Le voisin a un droit de passage sur le terrain, un tuyau qui alimente le village passe sous votre futur jardin, la mairie a prévu de mobiliser un bout de votre terrain pour un abri bus… Mieux vaut le savoir le plus tôt possible, mais dans le tous les cas le notaire vous informera avant la vente définitive. « Vous pourrez vous désengager sans pénalités si ce problème est rédhibitoire pour vous, car les servitudes font l’objet de clauses suspensives automatiques dans les promesses de vente », précise Me Boris Vienne.

« Soyez curieux… et minutieux », Sandrine Piaux, architecte-conseiller au CAUE* de Gironde

Une jolie déco, c’est agréable, mais des coussins et un beau tapis ne font pas un bon logement. Intéressez-vous plutôt à la plomberie sous l’évier ou le lavabo, à l’électricité, la toiture, la charpente, l’état des portes et de fenêtres, la qualité des radiateurs, etc. Repérez d’éventuelles fissures, des traces d’humidité dans la salle de bains, une odeur de moisi dans les chambres, etc. Inspectez le terrain autour de la maison car la végétation peut révéler de l’humidité par exemple. Faites une check-list de tous les points à soulever dès la première visite : la facture d’eau, d’électricité, les charges de copropriété, la taxe foncière, les travaux à envisager, etc. Demandez à visiter plusieurs fois, et choisissez des jours et des heures différentes, pour évaluer le bruit, la lumière etc. Et recommencez une dernière fois juste avant de signer, quand le logement a été vidé de ses meubles. C’est là qu’on voit parfois les défauts précédemment cachés par le mobilier… ou que l’on s’aperçoit que les meubles de cuisine cuisine ont été enlevés.

* Conseil d’architecture, d’urbanisme et de l’environnement.

A lire aussi

⋙ Achat d’un bien immobilier : 7 choses à savoir sur l’avant-contrat

⋙ Immobilier : 4 questions à se poser avant d’acheter

⋙ Immobilier : comment vendre vite et bien

Source: Lire L’Article Complet