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Si on ne veut pas prendre trop de risques, dénicher un placement dont le rendement dépasse l’inflation tourne au casse-tête. Exception ? Les parts de SCPI, qui ont rapporté plus de 4 % en 2019.

C’est quoi ?

Une Société civile de placement immobilier (SCPI) est un fonds d’investissement immobilier qui acquiert et gère des logements, bureaux, commerces, résidences services, etc., pour le compte de ses associés.

Ça rapporte combien ?

Trois à six mois après la souscription, on commence à percevoir – au prorata de son nombre de parts – les revenus locatifs, sous forme de versements mensuels, trimestriels (cas le plus fréquent) ou semestriels. Les SCPI « de rendement », à privilégier, ont rapporté en moyenne 4,39 % en 2018 et 4,35 % en 2019 (revenus imposables comme des revenus fonciers).

Comment on achète ?

En direct auprès d’une société de gestion (Corum AM, BNP Reim, Sofidy, La Française AM, Voisin…), d’une banque ou d’un spécialiste indépendant comme MeilleureSCPI.com. On peut acheter lors d’augmentations de capital (quand la SCPI lève des fonds pour acheter de nouveaux biens) ou sur le marché « secondaire », à un souscripteur qui revend sa part (on déniche des parts dès 180 euros, mais il faut en général en acheter plusieurs). On détient ensuite ses parts au « nominatif pur », comme des parts de société (elles ne sont donc pas logées sur un compte-titre ou un PEA). Elles peuvent aussi être souscrites via certaines assurances-vie (l’assureur gère alors l’achat et la revente moyennant des frais).

Comment revendre une SCPI ?

Pour céder ses parts sur le marché secondaire (chaque gestionnaire organise l’achat et la vente de ses parts), il faut attendre un acheteur. Cela va souvent vite, mais peut prendre plusieurs mois, selon la SCPI. Quand il n’y a pas d’acheteur, la SCPI peut aussi revendre des biens pour racheter les parts des associés qui souhaitent sortir. Attention, votre argent n’est pas disponible immédiatement. Si vous avez besoin de trésorerie, veillez à conserver des liquidités en parallèle (livret, assurance-vie, etc.). À la revente, on acquitte l’impôt sur la plus-value sur le gain réalisé sur la valeur de la part (après abattement selon la durée de détention).

Et pour transmettre sa SCPI ?

Il suffit de diviser le nombre de parts par le nombre d’héritiers ou de donataires. Pour préparer sa succession et réduire les futurs droits, on peut donner la nue-propriété des parts à ses enfants (la valeur taxable est moindre) et conserver l’usufruit (les revenus) pour arrondir sa retraite. Au moment de la succession, le nu-propriétaire se retrouve automatiquement propriétaire en totalité, sans droits supplémentaires à régler.

Les conseils de l’expert

« Conservez vos parts au moins huit ans pour amortir les frais de souscription (6 à 12 %, compris dans le prix) et alléger la fiscalité sur les plus-values. Optez pour un gestionnaire reconnu, vérifiez que le marché des parts est dynamique, privilégiez les SCPI dont le taux d’occupation est supérieur à 90 % et dont le rendement a été régulier au cours des dernières années. »

Merci à Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com.

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