Garder son logement tout en tirant un bon profit financier, c’est l’enjeu de cette opération.

Face à la réforme des retraites, beaucoup de Français se posent la question de la viabilité du système de retraite par répartition. Pour les générations les plus jeunes, le doute s’est installé et certains évoquent clairement l’idée qu’ils n’auront sans doute pas de retraite. C’est bien sûr très exagéré car le système n’est pas, pour l’instant, menacé de faillite, mais ces incertitudes amènent une nouvelle question, celle d’ajouter à la retraite traditionnelle une retraite par capitalisation. Pour ceux qui cherchent un bon complément de retraite, il existe une autre piste qui mérite d’être explorée, celle de se constituer un capital en vendant son logement dans le cadre d’un viager sans rente.

Mode d’emploi

Le viager consiste à vendre sa maison en contrepartie d’une rente (dite rente viagère) tout en conservant, éventuellement, le droit de continuer à y vivre. Le vendeur bénéficie d’un droit d’usufruit ou d’un simple droit d’usage et d’habitation d’un bien appartenant à autrui.

L’acheteur paie le bien sous la forme d’une rente viagère (garantie à vie), une somme annuelle, trimestrielle ou mensuelle versée au vendeur tant que celui-ci est vivant. Le contrat prévoit le versement d’un capital initial, appelé “le bouquet”, correspondant au maximum à 30 % de la valeur vénale du bien immobilier.

Dans ce cas, le calcul de la rente en tient compte. Le bien devient la propriété de l’acheteur dès la signature de l’acte chez le notaire. Si le logement est occupé par le vendeur, celui-ci en conserve la jouissance jusqu’à son décès. Pour le vendeur, le viager permet de s’assurer un revenu régulier jusqu’à la fin de ses jours. Le bouquet est totalement exonéré d’impôts s’il s’agit de la résidence principale du vendeur. Quant à la rente mensuelle, elle bénéficie de 70 % d’abattements dès 70 ans. Avec ses multiples formules, le viager offre une alternative très intéressante à l’investissement locatif, dont il évite certains inconvénients : loyers impayés, dégradations, mise aux normes environnementales obligatoires, squatters…

Viager occupé 100 % bouquet

Il existe une formule qui peut se révéler plus avantageuse pour le vendeur : le viager occupé sans rente. Dans ce cas, il n’y a pas de rente viagère, l’intégralité du prix de vente est payée en bouquet. Cela permet au vendeur de continuer à vivre chez lui toute sa vie en recevant l’intégralité du prix de vente au moment de la signature du contrat chez le notaire, un capital qu’il peut utiliser ou faire fructifier à sa guise. Cela peut représenter un complément de retraite mensuel conséquent qui viendra s’ajouter aux pensions et retraites complémentaires. Comme le souligne Dominique Charrier, le fondateur de Viager Ethique (viager-ethique.fr), « grâce au viager, les retraités disposent d’un véritable outil patrimonial pour faire d’une pierre deux coups : garder la main sur leur bien immobilier de leur vivant, et même l’habiter toute leur vie ; récupérer une somme conséquente à utiliser comme bon leur semble. » De plus, en cédant la nue-propriété, le vendeur devient locataire à vie avec seulement l’équivalent des charges locatives à payer… Des problèmes de toiture ?

La chaudière à changer ? C’est l’acquéreur qui paie, tout comme il s’acquitte de la taxe foncière. Par ailleurs, disposer de plus d’argent à l’âge de la retraite est aujourd’hui indispensable, dans la mesure où 85 % des seniors manifestent le désir de vieillir chez eux et que le grand âge est souvent synonyme de dépendance. Le complément de retraite produit par le capital récupéré lors de la vente permet de mieux absorber le coût de la dépendance (travaux d’adaptation du logement, emploi d’aides à domicile, etc.).

Avantages fiscaux

Le prix d’un viager occupé sans rente est calculé sur la valeur marchande du bien. On déduit de ce montant la valeur du droit d’usage et d’habitation, qui est calculée en fonction de l’âge du vendeur. Le prix de vente peut alors s’élever jusqu’à 60 % de la valeur libre du bien (contre, on l’a vu, 30 % maximum avec un viager classique). Le bouquet reçu est net d’impôt tant sur la plus-value que sur le revenu. En prime, il n’y a pas de CSG, de CRDS et de prélèvement de solidarité à payer sur la rente. Seul bémol, le viager dépossède les héritiers potentiels. C’est donc un point sur lequel il faut bien réfléchir avant de faire son choix. Mais il ne faut pas oublier que l’âge moyen des enfants héritiers est désormais de 58 ans, un âge où, remarque Dominique Charrier, « les personnes ont déjà construit une grande partie de leur vie ».

STÉPHANE DORMEUIL

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